トーチーズ No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡを解説｜利回り18％・白金台駅徒歩4分の注目点と注意点

トーチーズで「No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡ」が5月21日 18:00から募集開始されます。

今回のファンドは、白金台駅徒歩4分・想定利回り18.0％・運用期間7ヶ月という条件が目を引く案件です。
一方で、元本保証ではなく、劣後出資は約1％、鑑定評価未取得、運用期間が延長される可能性もあります。

この記事では、応募前に見ておきたい注目ポイントと注意点を整理します。

トーチーズの運営会社や親会社、サービス全体の特徴については別記事にまとめています。

結論：No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡは条件面で目を引くファンド

No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡは、立地・利回り・運用期間のバランスを見ると、条件面では目を引くファンドだと思いました。

特に、白金台駅徒歩4分、4駅7路線が利用可能な立地、No.34ファンドの隣地という点は確認したいポイントです
また、売却益を狙うキャピタル型でありながら、運用期間中に月額500万円の賃料収入も見込まれている設計です。

No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡの概要

項目	内容
ファンド名	No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡ
募集方式	先着順
募集開始	2026年5月21日 18:00
募集終了	2026年5月26日 23:59
募集金額	1,201,860,000円
最低出資額	10万円
想定利回り	年利18.0％
運用期間	7ヶ月
運用開始予定	2026年5月29日
運用終了予定	2026年12月25日
払い戻し期日	2027年1月12日
優先劣後比率	99：1
配当形式	キャピタル型
対象物件	東京都港区白金台3丁目16番28号
交通	白金台駅 徒歩4分
物件面積	303.14㎡
用途地域	第一種住居地域
物件種別	共同住宅
権利	所有権

本ファンドは、1口1万円・最低10口からなので出資金額10万円から申込み可能です。
募集期間中でも応募が100％に達した後はキャンセル待ちとなり、募集総額を大きく上回った場合は早期募集終了となる場合があります。

No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡの注目ポイント

白金台駅徒歩4分・4駅7路線が使える立地

対象物件は、東京メトロ南北線・都営三田線「白金台駅」から徒歩4分の立地です。

さらに、目黒駅・高輪台駅・五反田駅も徒歩圏内で、公式ページでは4駅7路線が利用可能とされています。

都心部の駅近物件で、交通利便性を重視する人には見やすいポイントです。

No.34ファンドの隣地で、一体活用の可能性がある

今回の対象物件は、過去に募集された「No.34 港区白金台3丁目ファンド」の隣地に位置しています。

公式ページでは、同一の売却先企業との売買契約を締結済みであり、取得に向けた手続きもすでに進行していると説明されています。

隣接地を一体的に検討できることで、土地利用の自由度や開発計画の幅が広がり、付加価値の向上や需要の拡大が見込まれている点は、今回の大きな注目ポイントです。

単体の土地だけでなく、No.34ファンドの隣地とあわせた活用が想定されているため、出口戦略の面でも見ておきたいファンドだと感じました。

想定利回り18.0％・運用期間7ヶ月

No.36ファンドの想定利回りは年利18.0％、運用期間は7ヶ月です。

数字だけを見るとかなり目を引きますが、これはあくまで想定利回りです。
不動産市況や売却価格によって、実際の利回りが想定を下回る可能性があります。

賃料収入も見込みながら、売却益も狙う設計

本ファンドは、売却によるキャピタルゲインの獲得を目指すキャピタル型のファンドです。

一方で、本物件ではエムトラスト株式会社がサブリース会社としてマスターリース契約を締結しており、運用期間中は募集金額の約5％相当額を賃料収入として受領する予定とされています。

つまり、売却益だけを狙うのではなく、運用期間中の賃料収入も見込みながら、最終的には売却によるキャピタルゲインの獲得を目指す設計です。

公式ページでは、物件の賃料収益および売却益の一部を分配する予定とされており、インカムゲインとキャピタルゲインの両面を意識したファンドといえます。

個人的見解：利回りだけでなく、出口とリスクも見たいファンド

No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡは、白金台駅徒歩4分・No.34ファンド隣地・賃料収入も見込む設計など、複数の注目材料があるファンドです。

白金台駅徒歩4分という立地に加えて、No.34ファンドの隣地であり、同一の売却先企業との売買契約を締結済みという点は注目したいポイントです。

さらに、運用期間中は募集金額の約5％相当額を賃料収入として受領する予定とされており、賃料収入を見込みながら売却益も狙う設計になっています。

想定利回り18.0％だけを見るとインパクトがありますが、個人的には「白金台の立地」「No.34隣地」「売買契約締結済み」「賃料収入も見込む設計」という複数の材料がそろっている点に注目したいファンドです。

ただし、本ファンドは元本保証ではありません。想定利回り18.0％は保証ではなく、劣後出資は約1％です。不動産鑑定士による鑑定評価は未取得で、売却が想定通りに進まない場合は運用期間が延長される可能性もあります。応募前には、公式ページ・契約成立前書面・重要事項を確認したうえで判断しましょう。

出資確定期限・入金期限に注意

応募できたあとも手続きが必要です。

出資確定期限は、以下のいずれか早い方の23:59です。

• 応募日の翌営業日から起算して3営業日目
• 2026年5月26日

入金期限は、2026年5月27日（水）15:00着金必須です。
期限内に出資確定や入金が完了しない場合、自動キャンセルまたはキャンセル扱いになる可能性があります。

先着式ファンドは応募開始直後にアクセスが集中する場合もあるため、応募を考えている人は事前にログインや登録状況を確認しておきたいです。

応募する場合の流れ

登録キャンペーン・No.36限定キャンペーンもあわせて確認

初夏の投資応援Wキャンペーン

項目	内容
キャンペーン名	初夏の投資応援Wキャンペーン
期間	2026年4月24日（金）〜2026年5月31日（日）
無料会員登録特典	2,000円分のデジタルギフト
初回投資特典	追加で2,000円分のデジタルギフト
最大特典	最大4,000円分
選べるギフト	PayPayマネーライト／Amazonギフト／dポイント
応募手続き	別途手続き不要と案内されています
配布時期	登録完了後翌月末、初回投資完了ファンドの運用開始後の翌月末を目処に配布

トーチーズでは、初夏の投資応援Wキャンペーンとして、条件を満たすと選べるデジタルギフトがもらえるキャンペーンが実施されています。

無料会員登録で2,000円分のデジタルギフトが対象になるため、トーチーズを知るきっかけとしては確認しやすい内容です。

初回投資まで完了すると、さらに2,000円分が対象になり、合計で最大4,000円分のデジタルギフトがもらえます。

キャンペーンでは、ポイントサイト経由が対象外と案内されています。
また、PayPayマネーではなくPayPayマネーライトが対象です。
利用前に公式ページで最新条件を確認してください。

No.36限定キャンペーン

トーチーズでは、No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡにあわせて、累計出資額200億円突破記念キャンペーンも実施されています。

公式キャンペーンページでは、No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡへ投資を完了した方を対象に、出資額の2％を現金キャッシュバックすると案内されています。

キャッシュバック額は、対象期間中に成立した出資金額の合計で判定され、2026年6月末を目処に登録銀行口座へ振込予定とされています。

本キャンペーンの対象は「No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡ」です。内容は予告なく変更・中止される場合があるため、参加前に公式キャンペーンページで最新条件を確認してください。

まとめ：No.36ファンドは条件面・キャンペーン面ともに注目

No.36 港区白金台3丁目ファンドⅡは、白金台駅徒歩4分・想定利回り18.0％・運用期間7ヶ月という点に加えて、No.34ファンドの隣地であることや、賃料収入も見込みながら売却益を狙う設計が注目ポイントです。

また、今回初めてトーチーズに登録する方は、初夏の投資応援WキャンペーンとNo.36限定キャンペーンの併用が可能となります。

最低10万円を出資する場合、条件達成で

・会員登録：2,000円分のデジタルギフト
・初回投資：2,000円分のデジタルギフト
・No.36限定：出資額2％キャッシュバック＝2,000円

条件を満たした場合、最大で合計6,000円相当が対象になる計算です。

登録だけでもキャンペーン対象になるため、気になる方は公式ページで条件を確認してみてください。